На главную страницу
В НАЧАЛО

 

 
Имя
Пароль
 Регистрация
Напомнить пароль >>

 О проекте / Реклама
 Частые вопросы




 
Подпишитесь на веб-канал этого раздела:  Subscribe  (Что это?) | версия для печати
www.tsj.ru/yakor

Россия (Санкт-Петербург и Лен.область) /Санкт-Петербург (Приморский р-н) /Оптиков/ Туристская /Якорь


Новая тема | Новое голосование | Оглавление | Top 20 тем | Рейтинг авторов

    Переуступка прав требования в строящемся доме
       Развернуть обсуждение | Показать в виде таблицыНа главную страницу дома  

Переуступка прав требования в строящемся доме

 (просмотров: 39720)
Марина Яр, IP-hash: d9c2a16bc, 28.09.2009 22:00
Марина ЯрКАК КУПИТЬ?


Переуступка прав требования в строящемся доме



На первичном рынке недвижимости существует особый способ приобретения квартир – по переуступке прав. Почему дольщики продают свою недвижимость в еще недостроенном доме? На что нужно обратить внимание в ходе сделки по переуступке прав требования в строящемся доме? И как должны себя вести продавец и покупатель, чтобы избежать ошибок?


Почему продаем и покупаем?

Переуступка прав требования - сделка, когда права и обязанности перед застройщиком переходят от лица, заключившего с застройщиком договор, к новому лицу. Для покупателя это часто единственный способ получить жилье в желаемом районе или в понравившемся доме. Продавцами движут совсем другие мотивы. Как правило, этой схемой пользуются клиенты при продаже «инвестиционных» квартир. Покупая жилье на этапе закладки фундамента, они выставляют квартиры на продажу на последней стадии реализации проекта. При этом права переуступаются по гораздо большей цене, чем была заплачена вначале – доходность такой операции может доходить до 100%.

Многие продают права на еще не построенную квартиру из-за сменившихся жизненных обстоятельств – к примеру, если срочно нужно погасить долг или кредит, в случае развода, наследования хорошей жилплощади и т.д.

И, наконец, продать права на квартиру могут захотеть те, кто получил негативную информацию о застройщике, перспективах строительства дома, подключения к коммуникациям, принятия госкомиссией и т.д.

Встречаются случаи, когда права на квартиры продают сотрудники застройщика – они имеют возможность купить квартиру и оценить риски ее строительства на самых ранних стадиях проекта и опять же покупают квартиры в инвестиционных целях.


Юридические аспекты

До вступления в силу федерального закона № 214 «О долевом строительстве» на российском рынке недвижимости не было четких правил составления договоров покупки квартиры в строящихся домах. Некоторые застройщики оборачивали дело себе на руку, составляя документы о переуступке по своему усмотрению. Новый закон защищает и покупателя, и продавца от притязаний недобросовестного застройщика. Кстати, именно поэтому работа девелопера по закону №214 – еще один «кирпичик» в его положительной репутации.

Когда можно переуступать права? Важно знать, что для договоров старого и нового образца установлены разные сроки, когда по ним можно осуществлять переуступку прав, иначе сделка может быть признана недействительной. В случае, если у вас на руках договор старого образца, договор уступки или передачи прав требования может заключаться как на стадии строительства объекта, так и в период между приемом объекта в эксплуатацию и подписанием сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта. Новый закон несколько меняет дело. Сегодня после приема дома госкомиссией и до момента подписания акта реализации инвестиционного проекта договор уступки права является спорным. Согласно ст. 11 Закона, уступка допускается лишь до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Уступая права требования на недвижимость в строящемся доме, нужно знать ряд юридических тонкостей. Так, например, приняв решение об отчуждении прав, вам придется обратиться к девелоперу, если вы еще не выплатили в полном объеме стоимость приобретенных квадратных метров, поскольку в такой ситуации на заключение договора переуступки требуется согласие застройщика. Подобное требование предъявляется в соответствии со ст. 391 Гражданского кодекса РФ, согласно которой на перевод (переуступку) долга требуется предварительное согласие кредитора - в данном случае застройщика. А тем, кто состоит в браке, юристы настоятельно рекомендуют получить от своего супруга письменное нотариально заверенное согласие как на сделку по отчуждению прав по договору, так и на сделку по приобретению прав. Согласно Семейному кодексу РФ (ст.34 и 35), все действия с совместной собственностью супругов осуществляются с их совместного согласия. В противном случае сделка подлежит обжалованию. Помимо этого, в соответствии со статьями 4 и 17 Закона № 214, договор уступки прав требования по договору долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации, без которой он не считается заключенным.


Процедура переуступки прав

Переуступка глазами покупателя. На практике переуступка прав на квартиру просто невозможна без активного участия компании-застройщика. Если вы решили приобрести «квадратные метры» по сделке переуступки прав, вам необходимо получить у девелопера информацию о том, какие обязательства исходным правообладателем уже выполнены по договору, а какие еще необходимо выполнить, письменное разрешение на переуступку и другую информацию. Необходимо убедится в том, что договор, на основании которого право на квартиру принадлежит нынешнему правообладателю, учтен застройщиком. Это важно еще и потому, что если вдруг застройщик откажется отдать квартиру лицу, получившему права на нее по переуступке, передавший такие права никой ответственности нести не будет. Обычно застройщик устанавливает плату за переоформление документов или выдачу согласия на переуступку прав.

У застройщика нужно получить полный пакет документов по дому (как если бы вы покупали права на квартиру напрямую у него), выяснить состояние строительства и другие тонкости. Важно оценить деловую активность и репутацию застройщика, узнать судьбу других реализуемых или реализованных им проектов. Стоит узнать состояние взаиморасчетов продавца с застройщиком – сколько денег уже заплачено, какие предоставлялись рассрочки, скидки, начислялись ли пени за просрочки платежей, проценты по рассрочкам. Если какие-то суммы не доплачены, то их будет необходимо доплатить до заключения договора переуступки – в противном случае договор переуступки может быть признан недействительным, а застройщик может отказать вам в передаче квартиры. Стоит отметить, что добросовестный застройщик, девелопер с хорошей репутацией и богатым опытом работы, не будет препятствовать покупателю: продемонстрирует финансовые документы, которые подтверждают оплату денежных средств по договору и др. Документами, которые подтверждают факт оплаты, могут служить акты или платежные поручения банка об исполнении. У застройщика можно взять акт об исполнении обязательств по расчетам и платежные документы. Если при расчете с застройщиком применялись страховые схемы, какие-то платежи проводились вне договора, это также необходимо выяснить и удостовериться, что лицо, уступающее вам права, выполнило эти обязательства. Если не выполнило, то договориться с застройщиком об условиях их выполнения, а с продавцом – об уменьшении стоимости передачи прав на сумму невыполненных обязательств. Иначе может получиться неприятная ситуация, когда покупателю придется заплатить сначала продавцу прав по договорам, а затем еще и застройщику суммы, которые продавец не доплатил. Полученную от застройщика информацию по самой квартире необходимо сравнить с информацией, полученной непосредственно от продавца прав. Как подчеркнул руководитель юридической службы управления новостроек компании «Миэль-недвижимость» Н.Вопиловский, хорошо, в частности, если к квартире будет прилагаться какой-то аттестационный план: это поможет разрешить возможные споры в будущем.

Переуступка глазами продавца. Продавцу в ситуации переуступки будет проще. Решившись на переуступку прав требования в строящемся доме, вы должны быть хорошо ознакомлены с содержанием договора об участии в долевом строительстве, поскольку в нем должны быть прописаны причины для отчуждения прав. И если у вас есть достаточно весомые основания, перечень которых должен быть оговорен в договоре, можно написать заявление в адрес застройщика, с которым был заключен договор долевого участия, с просьбой его расторгнуть. В таких случаях застройщик обычно выставляет на реализацию вашу квартиру, и после ее оплаты следующим покупателем денежные средства вам возвращаются. Главное правило – четкое следование букве договора, поскольку, застройщик по договору может иметь право удержать штраф за требование расторжения договора без уважительных причин.


Что в итоге?

1.Переуступка прав – это вполне законная операция. Однако она требует обязательного посредничества застройщика.

2.Вы имеете право просить у девелопера все документы, подтверждающие отсутствие долгов у продавца. Если вам препятствуют в получении информации о строительной компании или о продавце, то лучше отказаться от подобной сделки.

3. Крайне желательно, чтобы при переуступке на вас был переоформлен договор долевого строительства. Так вы окажитесь под защитой Закона «Об участии в долевом строительстве…».

По материалам: www.rokf.ru, www.dvaklucha.ru, www.volgogradsky.ru, www.reline.ru, gatchina2005.by.ru, hozyain.org


Рубрики: Как продаватьОформление


[ответить] [новая тема] [пожаловаться администратору] 
Похожие публикации на ТСЖ.ру:


Обсуждение:      Развернуть обсуждение | Показать в виде таблицыНа главную страницу дома  



 Подписка на сообщения:
Логин
Пароль
 Напомнить логин / пароль
или 




18+ 
Цитирование материалов - только со ссылкой на www.tsj.ru © 2003-2014. E-Mail: info@tsj.ru, .
Регламент сайта www.tsj.ru. Редакция не несет ответственности за высказывания участников cообщества на всех страницах сайта. Реклама на сайте. Рекламная служба: +7(495) 798-46-99
Google
Analytics