Нововведения в законодательство - под действие 214-ФЗ подпадут все сделки, заключаемые застройщиками с гражданами, включая предварительные договоры.

Нововведения

Во-первых, устанавливается, что под действие 214-ФЗ подпадут все сделки, заключаемые застройщиками с гражданами, включая предварительные договоры. В проекте закона предусмотрена значительная административная ответственность (до 1 млн руб.) за нарушение этого порядка — ее можно будет применить в каждом случае нарушения закона. Правда, лично меня смущает норма о том, что в случае если денежные средства граждан привлекались не на основании договоров долевого участия, то на такие договоры распространяются все условия и последствия 214-ФЗ. Считаю, что, прежде чем вносить такую норму в закон, необходимо сделать глубокий анализ правовых последствий этого.

Во-вторых, в проекте заложена норма об освобождении услуг застройщика от обложения НДС в рамках договора участия в долевом строительстве. Это нововведение видится весьма позитивным. При продаже жилых объектов по договорам купли-продажи НДС в настоящее время не взимается.

Также предлагается в состав застройщиков включить лиц, которые владеют земельными участками не только на праве аренды или собственности, но и на праве субаренды или краткосрочной аренды (до одного года). Эта инициатива полностью соответствует действующим Гражданскому и Градостроительному кодексам. Проект сокращает перечень документов и срок регистрации договоров участия в долевом строительстве.

И наконец, самые значимые и актуальные, с моей точки зрения, изменения законопроект вносит в действующий федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)». В соответствии с ними при продаже земельного участка, предназначенного для жилого строительства, или продаже объекта незавершенного строительства (жилого дома), в отношении которых у граждан предусмотрено последующее возникновение прав собственности на жилые помещения, к покупателю этих объектов переходит обязанность завершить строительство жилых домов и передать в собственность граждан квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Вышеуказанные условия применяются и в том случае, когда граждане заключили предварительный договор купли-продажи, а не договор долевого участия. Субъект РФ получает право на преимущественный выкуп вышеуказанного имущества застройщика, находящегося в процессе банкротства, что создаст легальный механизм для завершения строительства жилых домов.

Мало того что это насущное изменение законодательства, так оно еще хорошо корреспондирует с широко обсуждаемой в настоящее время концепцией развития законодательства о вещном праве (разработана советом по совершенствованию гражданского законодательства при президенте РФ), в соответствии с которой предлагается закрепить специальное вещное право приобретения недвижимой вещи на определенных условиях (со свойством следования).

Какими могут быть последствия принятия этого закона? Прежде всего застройщикам будет намного сложнее использовать обкатанные обходные схемы с предварительным договором и т. п., так как эти договоры будут подпадать под жесткие нормы 214-ФЗ. Кроме того, при банкротстве застройщиков увеличится вероятность того, что строительство домов будет завершено и граждане получат оплаченные квартиры. Хотя в этом случае у нового застройщика должна иметься экономическая заинтересованность в завершении строительства.

Будет ли для застройщиков исключение НДС при заключении договоров долевого участия достаточной мотивацией для привлечения средств граждан исключительно в рамках 214-ФЗ? Это неплохой пряник, но очевидно, что одного этого изменения недостаточно, чтобы заставить застройщиков действовать в рамках закона.

Полностью читайте http://www.vedomosti.ru/newspaper/article.shtml?2009/07/06/203580