Сайт дома:www.tsj.ru/mn35-2
адрес: /(Санкт-Петербург и Лен.область) /Санкт-Петербург (Василеостровский р-н) /Морская набережная /35 корп.2

Объявления от администратора


Доверяй, но проверяй!, 05.09.2009 (vacado vacado, т.)
Рекомендации рядовым членам ТСЖ по контролю над правлением ТСЖ
1. Вооружайтесь правовой, экономической и технической информацией об управлении домом, а также текущей информацией обо всем, что вокруг вас и вашего дома происходит. Покупая автомашину, стиральную машину, компьютер, вы же читаете инструкции по их бережному использованию.
2. Помните поговорку "Доверяй да проверяй!" Держите правление под контролем с первого дня. Безнаказанность и бесконтрольность это те две стихии, которые могут совращать даже ангелов. Засыпайте правителей и контролеров вопросами об их деятельности. Никакой даже самый добрый дядя не будет "на автомате" "грызть глотку" за ваши интересы на 100%. Нужна постоянная стимуляция, подстегивание, дыхание в затылок…
3. Будьте активными. Управляйте своим домом не от собрания к собранию, где все кричат и никого не слышно, а в периоды между собраниями. Представляйте правителям свои жалобы, пожелания, инициативы, идеи, предложения. Добивайтесь их рассмотрения.
4. Общайтесь! Общение, то есть поиск, получение, передача, распространение и обмен информацией это и есть действенная форма коллективного управления большим хозяйством. О доме каждый день вы должны знать все также, как вы знаете ежедневно все о семье: что ели дети, во сколько пришел муж (жена)… Если для размещения всей необходимой информации одной информационной доски вам покажется мало, требуйте установки второй и третьей…
5. Вы соединили свои ресурсы с соседями для того, чтобы качество жизни изо дня в день повышать, а стоимость ЭТОГО уменьшать. Совершенству нет предела и это факт. Поэтому посещайте дома, которые лучше вашего и внедряйте более высокие стандарты обслуживания. Уборщицы не моют лестницы в "хрущевках" не потому, что "жители платят мало", а потому что последних это устраивает, и они другого не требуют. Они не требуют исполнения даже минимального норматива.

От редакции: При любой форме управления надо создать реальный контролирующий орган (домком, например), который будет контролировать исполнительный - правление ТСЖ, старшего по дому или управляющую компанию. И надо регулярно организовать общие собрания или голосования жильцов дома по различным вопросам (образец бюллетеней для голосования в Приложении 2).
Бюллетень заочного голосования по выбору формы управления домом
Бюллетень
заочного голосования по вопросам повестки дня
общего собрания собственников помещений (квартир) в
многоквартирном  доме по адресу:: ___________________________
 
Инициаторы общего собрания  в форме заочного голосования:
_____________________________________________________________________________
  Заполненный бюллетень сдаётся инициаторам голосования до ___ .___________200__ г.
ФИО голосующего собственника квартиры № ___ (его доля в праве на квартиру)
  _______________________________________________________________ (______)
 
Общая площадь находящейся в собственности квартиры  составляет ________ кв.м
  Вид документа, подтверждающего право собственности на квартиру (отметить “галочкой”):
1) свидетельство о регистрации права собственности __; 2) постановление о приватизации ___;          3) свидетельство о праве на наследство __;4) договор купли–продажи ___; 5) договор мены ___; 6) договор дарения ___.
Номер документа _______________________________  от “ ___” ______________ _________ г
Решения собственника по вопросам, поставленным на голосование:
1. Выбрать способ непосредственного управления домом собственниками квартир
            “ЗА ___”  “ПРОТИВ ___”  “ВОЗДЕРЖАЛСЯ ___”
2. Избрать уполномоченным многоквартирным домом _______________________________ (паспорт сер.______ № __________) и поручить ей представлять без доверенности интересы собственников квартир дома в органах государственной власти, местного самоуправления,  в отношениях с третьими лицами.
            “ЗА ___”  “ПРОТИВ ___”  “ВОЗДЕРЖАЛСЯ ___”
3. Заключить договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома с МУП г.Астрахани УК “Лотос”.. С этой целью:
одобрить проект договора с упомянутой организацией, подготовленный инициативной группой (в том числе принять величину тарифа за услуги “Исполнителя” 6,27 руб/кв. м);
поручить ______________________________ согласовать  этот договор с МУП УК “Лотос”;
уполномочить _______________________подписать договор от имени жильцов дома и довести до жильцов изменения в тексте договора, внесенные в процессе его согласования.
             “ЗА ___”  “ПРОТИВ ___”  “ВОЗДЕРЖАЛСЯ ___”
 
Подпись   _________________                           Дата: “___” ______________ 2005 г.


Извещение о домовом собрании
Я, Иванов Владимир Петрович, проживающий в г. Ульяновске, ул. Ленина 22 - кв. 34, собственник квартиры, расположенной по указанному выше адресу, настоящим извещен о том, что 1 сентября 2005 года у подъезда № 1 нашего дома, в 18.00, состоится собрание собственников квартир дома по следующей повестке дня:
1. Выборы лиц, ведущих собрание
2. Выборы формы управления домом
3. Выборы лиц, уполномоченных собственниками квартир дома
4. Разное.
При себе иметь документ, подтверждающий право собственности на квартиру, и паспорт.

Дата подпись


Смотри также Приложение 13. Жалоба против навязанных ТСЖ услуг.

Жалоба против навязанных ТСЖ услуг

В межрайонный суд города N
Истец:
адрес:
Ответчики: ТСЖ «Рога и копыта» в лице председателя
« ФИО »
адрес:
Департамент потребительского рынка Администрации города N, адрес:
Управление антимонопольной службы РФ по городу N
адрес:
Цена иска _________ руб.


ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
О восстановлении нарушенного права гражданина,
гарантированного Статьей 16 Закона о защите прав потребителей.
Суть:
ТСЖ «Рога и копыта» выставляет мне счета за квартплату, в которые включает суммы оплаты услуг консьержа (домофона, охраны), хотя эту услугу я добровольно не выбирал, не желаю пользоваться и оплачивать. Некоторое время я ее не оплачивал, мою фамилию вывесили на всеобщее обозрение в списке «должников». Когда я обратился в правление ТСЖ за справкой, мне отказали ее выдать под предлогом моего долга. Справка мне нужна была срочно, поэтому я вынужден был оплатить не заказанную мной услугу за ___ месяцев.
На мои жалобы в Департамент потребительского рынка города и в управление антимонопольной службы города мне пришли отписки, в которых говорится, что решение о размерах оплаты принимается общим собранием членов ТСЖ и что бремя расходов по содержанию общего имущества лежит на всех домовладельцах.

Прощу:
1) признать меня пораженным в моих правах, гарантированных Статьей 16 Закона о защите прав потребителя, пункт 2 и пункт 3, а также пункта 1, Статьи 23, Главы 2, Раздела 1 Конституции РФ.
2) определить вину ТСЖ в лице председателя ФИО в том, что он мое право на справку незаконно обременил меня моими несуществующими финансовыми обязательствами. Данное мое право гарантировано Статьей 16 Закона о защите прав потребителя, пункт 2, исключающие обременение невыбранными добровольно услугами.
3) определить вину ТСЖ в лице председателя в том, что он нарушил мое право свободного выбора и навязал мне ненужную платную услугу, нарушив пункт 3, Статьи 16, Главы 1 Закона о защите прав потребителя, исключающего право продавца и исполнителя без согласия потребителя продавать ему дополнительные услуги, оказываемые за плату.
4) определить вину ТСЖ в лице председателя в том, что, поместив мою фамилию в список «должников» и вывесив этот список на всеобщее обозрение, он нарушил мои права, гарантированные пунктом 1, Статьей 23, Главой 2, Разделом 1 Конституции РФ о праве на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, защиту чести и доброго имени.
5) определить вину должностного лица ФИО департамента потребительского рынка и должностного лица управления антимонопольной службы ФИО в том, что в результате их плохого знания законов, либо пренебрежения ими, а также бездействия мои права продолжали нарушаться после моего обращения в данные структуры исполнительной власти. По отношению ко мне данные должностные лица как бы «отменили» действие института досудебной защиты прав. Своими отписками и неправильной интерпретацией Жилищного Кодекса РФ и Закона о защите прав потребителей они оправдали незаконные действия председателя ТСЖ и нарушили Статью 1 пункт 1 Главы 1, Раздела 1 Конституции РФ, провозглашающей Россию правовым государством.
6) На основании Статьи 16, пунктов 1,2,3 обязать ТСЖ в лице председателя вернуть мне неправильно начисленные и оплаченные мной суммы за услуги консьержей (домофона, охраны…) в размере ___ рублей.
7) применить меры ответственности к лицам, допустившим нарушение законов и моих прав.
8) взыскать с истцов сумму, равную моим расходам по данному иску.

Приложения:
Копия заявления в правление ТСЖ «Рога и копыта» о моем нежелании покупать услугу консьержей (домофона, охраны) - один лист.
Копия моих жалоб в Департамент потребительского рынка - один лист.
Копия моей жалобы в управление антимонопольной службы - один лист.
Копия отписки из Департамента потребительского рынка - один лист.
Копия отписки из управления антимонопольной службы - один лист.
Копия «черного списка» должников.
Копия счетов, присланных ТСЖ «Рога и копыта» к оплате.
Копия квитанций об оплате навязанной услуги.

Дата Подпись


Своё и общее, 10.08.2009 (vacado vacado, т.)
Правительство РФ постановлением № 491 от 13 августа 2006 года утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Это последний из наиболее долгожданных документов, который раскрывает и конкретизирует `букву` основного жилищного закона – в частности, статей 39 и 156 ЖК РФ.

Кто должен вставлять перегоревшие лампочки и разбитые стекла в подъезде? Кто отвечает за сухие подвалы и чердаки? Кто следит за тем, чтобы такой сложный объект, как многоквартирный дом, напичканный оборудованием и инженерными коммуникациями, функционировал исправно?

На эти и другие вопросы отвечают новые Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Каковы эти правила и как применять их на практике, читайте в сегодняшнем выпуске `Справочного бюро`.

Пройдемся по списку

Бремя содержания общего имущества, согласно ЖК, лежит на собственниках квартир. Но чтобы правильно нести это бремя, надо четко знать, где `мое`, а где `наше`. В новых Правилах более подробно, чем в ст. 36 ЖК, сказано, что конкретно входит в состав общего имущества многоквартирного дома. В него включаются:
помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения;
крыши;
ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены и колонны, плиты перекрытий, балконные и иные плиты);
ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования);
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

До внешней границы

В Правилах подробно изложено, какое именно инженерное оборудование и коммуникации входят в состав общего имущества.

К нему относятся:
внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водо– и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, самих отключающих устройств, коллективных приборов учета, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;
внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных приборов учета, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;
внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления; коллективных приборов учета электрической энергии; этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования; сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета, а также другого электрооборудования, расположенного на этих сетях.

Примечание. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. То есть если отсутствуют документы, подтверждающие, что в состав общего имущества дома входят наружные инженерные сети, собственники помещений несут обязанность только по содержанию и ремонту сетей, находящихся внутри многоквартирного дома.

Кто хозяин батареи

Правила сняли один из `животрепещущих` вопросов: а батарея в квартире – чья? Раньше не было ясности, и нередко возникали споры. Теперь четко сказано: она входит в единую систему отопления и является общедолевой собственностью. Допустим, хозяин квартиры захотел утеплиться и нарастить `обогревающие элементы`. Но он вряд ли получит на это разрешение без проведения теплотехнического расчета. Ведь если кто-то пожелает установить еще несколько батарей, он может `охладить` целый подъезд. Это является уже переустройством. И чтобы получить на него разрешение, нужно обратиться в Мосжилинспекцию через `одно окно` в том или ином столичном округе.

Чья бумажка всех главнее

Сведения о составе общего имущества из реестра прав собственности имеют приоритет над сведениями бухгалтерского учета или данными БТИ. Муниципалитеты не смогут присваивать подвалы только потому, что они `находятся на балансе` муниципальных предприятий. Технические подвалы, крыша, стены – это общее имущество, которое может быть передано в пользование за отдельную плату, чтобы тем самым сократить расходы собственников на содержание общего имущества. В качестве примера можно привести опыт ТСЖ, которые сдают в аренду подвалы, в результате чего плата за жилое помещение и коммунальные услуги снижается более чем в два раза.

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

А окна чьи?

Комментарий сотрудника Минрегиона России Игоря Болотова:

– Возникало немало вопросов по поводу окон, дверей и балконов. Чье это имущество – конкретного хозяина квартиры или всех собственников? Многие считали так: то, что внутри квартиры, – мое, снаружи – общее. Коль балкон, а также наружные окна – часть фасада, значит, они общие. Теперь законодательно прописано, что окна и балконы не входят в состав общего имущества.

Но это не означает, что их можно мазать какой угодно краской и делать с ними все, что заблагорассудится. Тут вступает в силу другое правило: собственники помещений обязаны содержать собственное и общее имущество в соответствии с архитектурными требованиями и проектно-сметной документацией на дом. На фасад каждого здания есть паспорт, где записано, какого он цвета. И если жители занимаются `самодеятельностью`, контролирующие органы могут привлечь их к административной ответственности.

От осмотра до ремонта

Правила содержания общего имущества зависят от его состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния, а также от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома. Но в любом случае эти правила включают следующее:
осмотр общего имущества;
освещение помещений общего пользования;
обеспечение установленных законодательством РФ температуры и влажности в помещениях общего пользования;
уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, которые пользуются нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
меры пожарной безопасности;
содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными объектами, расположенными на земельном участке;
текущий и капитальный ремонт.

Кто вкрутит лампочку?

Итак, ответ на вопрос, кто должен менять и оплачивать лампочки в подъезде или возле него, а также в коридорах и на лестничных клетках, ясен. Поскольку эти зоны относятся к общедолевой собственности, то сами собственники и должны побеспокоиться о том, чтобы в местах общего пользования всегда было светло, а в подвалах или на чердаках – тепло и сухо. Из чего вовсе не следует, что жильцы сами должны вкручивать лампочки, – это дело сотрудников организации, обслуживающей дом.

Для того чтобы своевременно выявить все недостатки, касающиеся содержания общего имущества, проводятся регулярные осмотры, результаты которых оформляются актом. Как предусмотрено Правилами, в зависимости от способа управления многоквартирным домом, собственники сами могут проводить осмотры или привлекать специалистов для проведения строительно-технической экспертизы. Также осмотры обязаны проводить должностные лица управляющей организации, ТСЖ, ЖСК.

Положен конец спорам по поводу сбора твердых и жидких отходов: куда, дескать, их относить – в коммунальные услуги или в услуги по содержанию и ремонту? В услуги по содержанию и ремонту – и никуда больше.

Согласно новым Правилам, капитальный ремонт надо проводить по решению общего собрания собственников. Причем не тогда, когда установленный когда-то властями срок давно вышел, а по мере надобности, дабы поддерживать дом в `рабочем` состоянии. Эти параметры определяются законодательством о техническом регулировании.

Закройте дверь с той стороны!

А вот перечень того, что не входит в состав услуг и работ по содержанию общего имущества:
содержание и ремонт дверей квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, которое не является помещением общего пользования;
утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
уборка и очистка земельных участков, которые не входят в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), которые находятся на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Это обязанность собственников соответствующих участков.

НА ЗАМЕТКУ

Где и как узнать, что представляет собой список работ, которые должны быть выполнены? Обязательный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме законодательно пока не установлен. Ориентиром может служить перечень, представленный в постановлении правительства РФ от 6 февраля 2006 года № 75 `О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации многоквартирным домом`. Его можно взять за образец.

Сначала – утеплись

Казалось бы, зачем специально писать в Правилах о том, что мы и так знаем. Например, что окна и балконные двери надо утеплять самим, а не ждать дядю из ДЕЗа. Но если мы этого не сделаем, и в квартире будут ветры гулять, то не имеет смысла жаловаться во все мыслимые инстанции, что у вас температура воздуха ниже нормы, и требовать перерасчета платы за отопление. Теперь любая комиссия вправе сказать: сначала утеплитесь, а потом требуйте!

На чем стоим?

Дом, известное дело, стоит на земле.

В Правилах сказано: органы местного самоуправления должны до 1 июля 2008 года провести кадастровый учет, то есть выделить границы земельного участка, на котором расположено многоквартирное жилое здание. До тех пор, пока границы не определены, земля не входит в состав общего имущества собственников жилья. И жильцы не обязаны нести расходы на содержание придомовой территории. Это обязанность муниципальных властей.

Про долю и бремя

Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности.

В Правилах подробно изложено, кто и как утверждает плату за содержание и ремонт общего имущества при каждом способе управления.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается собственниками помещений на общем собрании при выборе способа управления.

Способы следующие:
непосредственное управление;
управление ТСЖ, ЖСК, ЖК;
управление управляющей организацией.

Органы государственной власти `вмешиваются в процесс` в двух случаях:
когда по результатам открытого конкурса, который будет проводиться с 01.01.2007, собственники помещений не приняли решения о способе управления;
в случае, если собственники помещений выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решения об установлении размера платы.

Плата устанавливается в размере, обеспечивающем поддержание общего имущества в состоянии, которое соответствует нормам и требованиям Правил. В нее включается также оплата расходов на содержание и ремонт:
внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения;
а также истребование задолженностей с собственников помещений, не выполняющих свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. Многие понимают данную норму как оплату задолженности собственниками за `недобросовестных` соседей. Но это не так. Истребование задолженностей (в том числе и в судебном порядке) – одна из функций управляющей организации, которая обязана предоставить качественные услуги независимо от количества неплательщиков в каждом конкретном доме.

При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников, которые выбрали управляющую организацию, решение общего собрания принимается на срок не менее года. Для всех собственников помещений многоквартирного дома устанавливается одинаковая сумма.

Для нанимателей плату за содержание и ремонт общего имущества определяет муниципалитет. Если принятый собственниками помещений размер платы выше установленного для нанимателей, городские власти обязаны компенсировать недостающие деньги из своего бюджета.

Перечни работ и услуг, касающихся содержания и ремонта, определяют сами собственники на общем собрании. Они обязаны утвердить условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

`Средних` цен не будет

Комментарий Игоря Болотова:

– В недалеком будущем `среднегородских` (одинаковых для всех) цен не будет. Ведь каждый дом индивидуален по возрасту, материалу, из которого сделан, уровню благоустройства и т.д. Поэтому и размер платы станет дифференцированным для каждого многоквартирного дома. К тому же, помимо технических характеристик здания, имеет значение, какие именно работы и услуги жители заказывают. У каждого дома возможен свой перечень. Он и не может быть одинаковым, потому что где-то крышу надо починить, а у кого-то фонтаны во дворе требуют поддержания их в порядке.

Поэтому совет такой: когда жители будут утверждать представленный управляющей компанией список работ и услуг, нужно внимательно отнестись к тому, что предлагается. На чем-то можно даже сэкономить. Например, жильцы могут решить, что лестничные клетки они будут убирать сами. Или, скажем, зачем тратить деньги на покраску фасада (и включать такой пункт в перечень), если фасад в хорошем состоянии. Однако не стоит жалеть денег на жизненно важные работы и услуги. Такие, как содержание лифтового хозяйства, текущий ремонт кровли и внутридомовых инженерных коммуникаций.

Скажи мне, кудесник...

Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами ТСЖ, ЖСК, ЖК вправе:
получать от ответственных лиц не позднее, чем через пять рабочих дней с даты обращения, информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.


Отношения ТСЖ и собственников помещений в многоквартирном доме, 10.08.2009 (vacado vacado, т.)
Новый Жилищный Кодекс РФ предусматривает несколько видов собраний. Не все вопросы, относящиеся к компетентности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут решать на собрании членов ТСЖ.
Согласно Статье 44 Жилищного Кодекса РФ "Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме"

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
О некоторых иных вопросах, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, см. пункт 1 статьи 45, пункт 2 статьи 140, пункт 2 статьи 141, пункт 7 статьи 156, пункт 2 статьи 158, пункт 1 статьи 162, пункт 8.2 статьи 162 и пункт 3 статьи 164 данного документа.

Таким образом, на этих собраниях не важно, создано ли в доме ТСЖ и являетесь ли Вы его членом.

Что же касается собраний членов ТСЖ, то они всегда открыты и Вы имеете права присутствовать на нем, но Ваш голос не может быть принят во внимание счетной комиссией.


Председатель ТСЖ - не собственник в доме?, 10.08.2009 (vacado vacado, т.)
Может ли быть председателем ТСЖ не собственник?
Председателем ТСЖ не собственник в доме быть не может.
В соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса,владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.Согласно статье 147 Жилищного кодекса РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества, которое избирается из числа членов товарищества общим собранием членов. Правление, в свою очередь, избирает из своего состава председателя товарищества.Таким образом, председателем правления товарищества собственников жилья может быть избран только непосредственно собственник помещения в многоквартирном доме.


Зарплата председателю ТСЖ не полагается!, 10.08.2009 (vacado vacado, т.)
Поскольку Председатель ТСЖ не является наемным служащим отношения согласно трудовому кодексу к нему скорее всего неприменимы. Он получает не заработную плату, а вознаграждение за исполнение обязанностей. Разкмеры этого вознограждения, включая компенсации после его ухода с должности должны определяться собранием ТСЖ, если их выплата осуществляется из дохода ТСЖ или платы за управление, и общим собранием собственников, если эти выплаты не входят в расходы на управление.


Чем же должно заниматься правление многоквартирным домом, 05.08.2009 (vacado vacado, т.)
Как легко эксплуатировать дом, если в нём ничего не делаешь, но легче когда делаешь главное!
Часто из-за недостатка качественной и точной информации председатели и эксплуатационные службы полагают, что техническое обслуживание жилого дома состоит в том, что специалисты (сантехники, электрики) устраняют выявленные неисправности и заменяют нерабочие детали. Делают обходы, чтобы выявить возможные проблемы и найти предвестники аварий, такие как запах горелой изоляции, наличие воды на полу, посторонние шумы, искрение и т.п. а в остальное время находятся в режиме ожидания (то есть не известно чем занимаются).

Но всё это лишь малая часть того, чем является техническая эксплуатация, потому, что при такой эксплуатации, мы забываем, что:

1. Почти все детали инженерных сетей и систем требуют эксплуатационного ухода согласно графика, который заключается в протяжке, чистке, покраске, замене расходных составляющих, разборке и выявлении дефектов.
2. Некоторые системы должны иметь паспорта (например ИТП- индивидуальные тепловые узлы) – в которых указываются характеристики, составные элементы, и т.п.
3. Ведётся журнал учёта срока эксплуатации систем и элементов в отдельности, а сроки зависят от качества изделия и от соблюдений правил ухода за ними, при этом после эксплуатационного срока эти элементы представляют собой непосредственную опасность создания аварийных случаев, которые могут повлечь ситуации опасные для жизни и здоровья людей.
4. Сезонные работы по обслуживанию нужно выполнять строго по графику (как говориться весенний день год кормит). Консервация систем и расконсервация тепловых систем, протяжка электрооборудования и другие работы крайне важны для жизни дома.
5. Существуют планы распределения рабочей «нагрузки» на персонал, чтобы не было такого, что рабочие в одни дни сутками работают, а в другие им совершенно нечего делать.
6. Проводятся противоаварийные тренировки, – которые показывают качество применяемых мер и готовность персонала ликвидировать аварии, а так же слаженность действий. Это существенно снижает последствия аварий и сводит к минимуму травмы и гибель людей при ликвидации аварий.
7. Должны проводиться осмотры ручного и электрического инструмента на предмет повреждения изоляции и сохранения рабочих и защитных качеств. С ведением журнала и инструктажем по применению.
8. Необходимо выполнять корректировку схем и чертежей отображающих реальную обстановку дел и сразу вносить изменения при вновь выполненных работах.
9. Необходимо вести накопления на будущие ремонты согласно срока службы систем и элементов.
10. Составляются схемы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по которым выясняются границы ответственности за сохранность и работоспособность между: поставщиками энергоносителей- службой эксплуатации – жильцами.
11. Утверждается схема работы службы эксплуатации.
12. Определяется круг лиц имеющих право входа в технические помещения, все ключи хранятся у ответственного, выдаются под роспись лицам имеющим право входа.
13. Составляются отчёты по проведённым работам, оценивается техническая жизнестойкость объекта.
14. На каждом объекте необходимо вести ОПЕРАТИВНЫЙ ЖУРНАЛ в котором отображается ход работ выполненных рабочими. С его помощью легко восстановить события предыдущих дней, понять причины аварии, установить необходимый контроль.
15. И конечно ведётся работа по охране труда внутренних и командированных работников .

Всё это составные части правильной эксплуатации, которая не будет требовать дополнительных средств, потому, что работники во время рабочего дня вместо этих работ делают «шабашки», «валяют дурака», занимаются своими делами или просто не знают , что им делать и выполняют ненужную, бестолковую работу.

Всё это не добавит Вам головной боли, если этим будут заниматься профессионалы. Но точно высвободит много сил для реализации новых улучшений в доме!


Домком - народная альтернатива ТСЖ, 05.08.2009 (vacado vacado, т.)
ТСЖ - это обычный обман народа. Единственный выход - избрание Домкома, где чиновник не участвует.
Из представителей Домкомов микрорайона создать Совет народных представителей, Учредить свою Управляющую компания в виде Специализированного потребительского кооператива. То есть нужно организоваться самому народу. Попробуйте организовать то же собрание - ведь мало кто придет. На выборы не идут, своего кандидата не выдвигают, сами себе не верят: "От нас ничего не зависит". Но верят любому чиновнику.


главный орган управления дома - общее собрание собственников, 29.07.2009 (vacado vacado, т.)
пособие по организации и проведению годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме:
http://tsg-rf.ru/library/293


Ст. 138 ЖК, 29.07.2009 (vacado vacado, т.)
Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья
[Жилищный кодекс РФ] [Глава 13] [Статья 138]
Товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.


Обязанности правления и председателя ТСЖ, 27.07.2009 (vacado vacado, т.)
Обязанности председателя ТСЖ.
Вот что написано в Жилищном кодексе РФ:
Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья
В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.
Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья
1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Попробуем теперь более подробно обозначить обязанности председателя:

- изучить законодательные и нормативные акты федерального и местного уровней (Т.е. знать их до такой степени, чтобы в случае необходимости аргументированно противостоять чиновникам, либо не желающим выполнять свои обязанности по отношению к ТСЖ, либо ищущим свою выгоду. Это председателю необходимо еще и для того, чтобы организовать деятельность правления товарищества в соответствии с действующим законодательством, требованиями устава ТСЖ, решениями общего собрания, постановлениями правления).

- должен заключать договора на обслуживание с собственниками жилых и нежилых помещений, организовать грамотную эксплуатацию и надлежащий ремонт жилого здания, а также предоставление коммунальных и прочих услуг, которые отвечают необходимым стандартам. Если эти услуги качеством ниже, чем требуется, председатель ТСЖ должен добиться перерасчета платежей, которые внесены собственниками.

- контролировать работу подрядчиков, чтобы подрядившиеся организации выполняли работы по ремонту, обслуживанию как самого дома, так и его инженерных коммуникаций, оборудования и устройств, а также содержанию придомовой территории в порядке - в точном соответствии с заключенными договорами.
- вести техническую документацию по многоквартирному дому, контролировать состояние налоговой, бухгалтерской, статистической отчетности, проводить банковские операции.

- проводить заседания правления, общие собрания, вести прием жителей, учитывать и регистрировать жалобы и заявления, контролировать устранение замеченных недостатков.

- заключает сделки от имени товарищества. (Пределы его полномочий ЖК РФ не определил, видимо, оставив это на усмотрение ТСЖ. Поэтому при рассмотрении проекта устава товарищества собственники помещений могут внести ограничения по сумме сделок, которые зависят от стоимости имущества ТСЖ и масштабов предпринимательской деятельности председателя правления.)

- Председатель правления несет персональную ответственность за организацию делопроизводства в правлении товарищества, учета и хранения документов собственников помещений, самого ТСЖ, правильность заключения договоров и соглашений, непринятие решений по содержанию и эксплуатации жилого дома, своевременность и полноту уплаты налогов, сдачи отчетности в налоговую службу, фонды, банки и т.д.

- Председатель правления обязан представить на рассмотрение общего собрания собственников механизм разрешения конфликтов между членами и не членами ТСЖ, органами управления ТСЖ, товарищества и органами местного самоуправления и муниципального образования.

- Председатель обязан разработать и представить на утверждение собственников регламентацию вопросов представления собственникам проекта письменного отчета о своей деятельности, работе правления, управляющего или управляющей компании.

Вместе с тем председателю общее собрание или правление товарищества может предоставить и дополнительные полномочия. Скажем, распоряжаться определенной суммой денежных средств для оплаты канцелярских принадлежностей, регистрационных сборов, платежей и т.д. Как правило, председателю доверяют предъявление исков в суде, оплачивать судебные издержки, осуществлять подбор персонала, участвовать в конкурсах подрядных организаций. В то же время председатель не имеет полномочий заключать договора и соглашения без дозволения правления, продажи общего имущества товарищества без разрешения собрания собственников. Он также не имеет права полностью или даже частично передать контрольные функции управляющему или управляющей компании.

В бюджете товарищества необходимо предусмотреть расходы на то, чтобы направить председателя на учебу и чтобы после ее окончания он получил квалификационный сертификат на управление недвижимостью в многоквартирном доме.

Однако кроме теоретической подготовки председатель должен обладать и незаурядной психологической устойчивостью. Защищая интересы товарищества, он может испытывать серьезное давление как со стороны некоторых жителей, так и со стороны внешних организаций.
К сожалению, в товариществе некоторые жильцы могут систематически не уплачивать обязательные платежи и сборы, вести несанкционированную перепланировку помещений, использовать квартиры не по назначению, не говоря о заливах соседей, нарушениях правил пожарной безопасности, антисанитарии, вандализме, хищении общественной собственности. Тут уж председатель просто не имеет права не быть жестким и принципиальным.
На председателя могут давить и внешние организации, которые должны обеспечивать коммунальные услуги и которые являются этакими локальными монополистами. Это могут быть застройщики, подрядчики, допустившие недоделки, скрывающие брак.
Даже со стороны органов местного самоуправления приходится испытывать нажим. Подчас они не прочь переложить свои обязанности на ТСЖ - по благоустройству территории, сезонной ее уборке, ремонту дорожного покрытия и т.д.
Снизить степень давления на председателя можно, лишь организуя и регулярно проводя общие собрания собственников, членов ТСЖ, заседания правления, создавая комитеты и комиссии, привлекая на свою сторону максимальное число жителей. Эти комитеты и комиссии могут действовать как на временной, так и на постоянной основе. Например, комиссии по эксплуатации и ремонту зданий, сохранности общего имущества многоквартирного дома, по финансам, по социальным программам, комитеты ответственных по подъездам и этажам; по работе с пенсионерами, молодежью, автомобилистами, интернетчиками; по контролю за показаниями внутридомовых и квартирных приборов учета, по внедрению ресурсосберегающих технологий, по благоустройству и содержанию придомовых территорий и т.д.
Необходимо продумать и то, как будет проводиться агитация среди жителей дома, связанная с выборами в органы управления товарищества, разработать положения о председателе правления, распределении обязанностей в правлении ТСЖ, комитетах и комиссиях. Все это нужно для ужесточения процедур контроля собственников помещений многоквартирного дома за деятельностью председателя правления, инвентаризации его полномочий.

В ЖК ничего не сказано об ответственности председателя правления за убытки, причиненные товариществу неэффективным управлением или нанесением вреда общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащего собственникам помещений, не исключает его ответственности за действие или бездействие в конкретных ситуациях. Поэтому в уставе ТСЖ следует четко определить условия и размер такой ответственности, а также порядок взыскания убытков, причиненных товариществу неправильными действиями председателя. Например, записать, что избранный председатель не вправе за время своей деятельности на этом посту продать или сдать в аренду собственную квартиру.

Об оплате:Согласно ст.145 п.2.11 определение размера вознаграждения членов правления товарищества относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ.
В зависимости от ТСЖ эта сумма может быть разной, но, как правило, административно-хозяйственные расходы составляют около 5 % от общей суммы расходов.

Действия после переизбрания председателя ТСЖ.После избрания вновь избранный председатель товарищества в течение двух месяцев обязан организовать независимую аудиторскую проверку деятельности предыдущего председателя ТСЖ за весь период его полномочий. Собственники помещений многоквартирного дома обязаны оплатить работу аудитора пропорционально своей доле в общем имуществе дома. Копия заключения аудитора передается каждому собственнику в месячный срок. Кандидаты на выборах председателя правления товарищества обязаны представить собственникам помещений предлагаемую программу мер по совершенствованию управления недвижимостью в доме и его эксплуатации.
Вновь избранный председатель правления обязан созвать новый состав правления, пригласить ревизионную комиссию (ревизора), состав старого правления, определить порядок и сроки передачи дел, назначить ответственных из состава нового правления товарищества по инвентаризации материальных средств и документации (управленческой и бухгалтерской). Необходимо произвести полную инвентаризацию всех материальных средств и документации по книге учета документов правления, а также журнала учета материальных средств и документацию товарищества. Председатель вновь избранного правления совместно с членами правления обязан принять материальные средства и документацию товарищества, составить акты инвентаризации, о передаче дел и должности - все в двух экземплярах. Подготовить выписку из протокола заседания правления об избрании его председателем правления, оформить пропуск в банк, где открыт расчетный счет товарищества, сообщить в налоговую инспекцию и внести изменения в правоустанавливающие документы товариществ, обслуживающую организацию, на почту: фамилию, имя, отчество нового председателя, членов правления, их телефоны и новые адреса.

Всего объявлений: 11
страница 1 из 2

 Для добавления новых объявлений пожалуйста зайдите на сайт или зарегистрируйтесь