###А вошел бы ты в ТСЖ?
Для начала следует определиться в том что такое ТСЖ, а что такое КОНДОМИНИМУМ. Понятия эти, как ни странно, зачастую путают и даже считают синонимами. Но есть закон о ТСЖ, принятый в 1996 году, в соответ-свии с которым нам всем следует знать - «товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса не-движимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом». Говоря проще, жильцы-собственники объединяются для того, чтобы активно влиять на решение всех вопросов, связанных с управлением домом. При этом ТСЖ - управляющая организация, а кондоминиум - объект управления, сам дом и относящаяся к нему земля. Все запутанно? Да, разобраться в хитросплетениях закона и реальности под силу разве что професионалу. О плюсах и минусах ТСЖ - председа-тель правления ТСЖ «Трехпрудный» Евгения Юнисова и генеральный директор издательства «Тысяча Советов о Жилье» Владимир Туткевич. ВЛАДИМИР ТУТКЕВИЧ: Регистрация кондоминиума - долгий и дорогостоящий процесс. И главный камень преткновения - земля рядом с домом. Естественно, жильцам выгодно, чтобы участок был как можно больше. Од-нако существуют определенные нормы, которые несколько раз менялась, сейчас можно регистрировать кондоми-ниум даже по границе здания. На практике ТСЖ чаще всего возникают, когда кондоминиум еще не зарегистриро-ван, и осуществляют свои функции в «урезанном» режиме.
Вопросами текущего управления занимаются правление и председатель ТСЖ. Ревизионная комиссия обязана осуществлять контроль документов и отчитываться перед собранием жильцов. Избрание правления, председа-теля и ревизионной комиссии, а также наиболее важные вопросы деятельности товарищества находятся в веде-нии общего собрания его членов. В течение двух лет собственники могут привлечь застройщика для исправления недостатков. А по истечении гарантийного срока строительной компании уже не так болезненно передавать здание жильцам, что и происходит. К этому же сроку жильцам обычно удается оформить права собственности. Другой путь создания ТСЖ - инициатива «снизу». В этом случае жильцы дома сами принимают решение взять на себя функции управления. Чаще всего это происходит под давлением внешних обстоятельств: из-за неудов-летворительной работы ДЕЗов и РЭУ или, как это произошло с ТСЖ «Трехпрудный», из-за угрозы расселения. ЕВГЕНИЯ ЮНИСОВА: В 1991 г. наш дом был признан аварийным и передан группе «Мост» для расселения и реконструкции. Мы объединились в борьбе за дом. Главной проблемой было большое количество коммуналок, расселение которых к 1990 г. практически остановилось. Мы подготовили свою программу расселения, которая заработала после начала приватизации. Наша программа была принята властями - это был период расцвета де-мократии. Пришлось провести большую разъяснительную работу среди жильцов, объяснить, что если этот про-цесс пойдет рыночным путем, то у них появится возможность выбора. Другой проблемой были ветхие коммуни-кации, но мы нашли резервы для их восстановления. Принимая решение о создании ТСЖ в уже существующем доме или покупая квартиру в новостройке, где орга-низуется ТСЖ, необходимо в полной мере представлять себе как плюсы, так и минусы, которые приносит челове-ку вступление в ТСЖ.
(-) Более высокие эксплуатационные платежи.
ЕВГЕНИЯ ЮНИСОВА: В нашем доме состоятельные жильцы спокойно относятся к тому, что кто-то отказыва-ется принимать участие в общих дорогостоящих проектах, и берут бремя расходов на себя. В то же время за со-держание парковки, например, платят 75% жильцов - это очень высокий показатель для необязательных плате-жей. А вот в новых домах, где социальный состав жильцов однороден, могут возникать споры о расходах на со-держание общего имущества. Там все в равных условиях, все платежеспособны, но одни хотят платить, а другие - нет.
(-) Несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ с городскими структурами. ЕВГЕНИЯ ЮНИСОВА: За четыре года мы ни разу не получили от города причитающихся нам денег. Это при-близительно 1 млн руб. в год, что составляет треть всего бюджета нашего ТСЖ. Похоже, что установка не пла-тить ТСЖ положенные бюджетные дотации поддерживается главой управы и префектом. Для того чтобы зала-тать эту дыру в нашем бюджете, мы находим возможность зарабатывать.
(+) Возможность сокращать расходы жильцов за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.
(-) Отсутствие инициативы, непонимание со стороны жильцов.
Главная задача ТСЖ - обеспечить достойный уровень эксплуатации здания. И для решения этой задачи есть несколько путей: ЕВГЕНИЯ ЮНИСОВА: Сейчас мы обслуживаем около десятка домов, не считая нашего. Кроме того, предла-гаем услуги как строительно-ремонтная организация и согласовываем перепланировки, работаем как агентство недвижимости, поскольку имеем большой опыт по расселению коммуналок. Когда жильцы нашего дома хотят сделать ремонт в подъезде, мы предлагаем им оплатить материал, а все работы берем на себя. ВЛАДИМИР ТУТКЕВИЧ: Возможность взять на себя те или иные работы по эксплуатации дома зависит от развитости ТСЖ, от сложности коммуникаций и от площади здания. Работа эксплуатирующей организации полно-го цикла становится рентабельной, если она обслуживает не менее десяти домов.
(+) Чистый, благоустроенный подъезд, ухоженный двор. Жилой фонд Москвы насчитывает около 39 000 домов. Товарищества собственников жилья созданы только в 1000. Сюда можно прибавить еще 2500 ЖСК, на которые также распространяется Закон о ТСЖ. Несмотря на но-минальную поддержку городских властей, процесс создания и развития ТСЖ идет небыстро. Параллельно развиваются альтернативные городские и коммерческие управляющие компании, кое-где улуч-шаются и работа ДЕЗов. Вероятнее всего, ТСЖ никогда не заменят полностью городские службы - ведь порядок во дворе и в подъезде, наведенный силами города, не способствует проявлению инициативы жильца-собственника. Источник: ИД "Тысяча Советов о Жилье", по материалам журнала "Новый Адрес"
|