Михаил Гороховский
Первый вице-президент компании «БЕСТ-Недвижимость», председатель комиссии по защите прав потребителей при МАГР:
— Клиент должен ознакомиться с полномочиями лица, которое от имени организации подписывает договор. То есть, если компанию представляет менеджер, то у него обязательно должна быть доверенность от уполномоченного лица.
Хорошо, если агентство — член МАГР или РГР и имеет сертификацию. Это само по себе говорит о том, что в этой организации все в порядке с учредителями и с юридическим адресом.
После этого клиент выясняет, какую собственно услугу может оказать агентство, сколько она будет стоить, что входит в эту услугу, в какой срок будет оказана, какую ответственность несет компания в случае невыполнения обязательств.
Обычно в состав риэлторских услуг входит и информационное обеспечение, и рекламирование объекта, ведение переговоров от имени клиента, показ объекта, сбор и оформление документов. Все это должно быть прописано в договоре. Если в договоре есть отсылка на тарифы, нужно с ними ознакомиться и заранее знать, что сколько стоит, чтобы впоследствии, когда будет предъявлен счет, с этими тарифами свериться.
Клиент должен быть хозяином сделки, не ловиться на посулы: мы вашу квартиру продадим, и вам это не будет ничего стоить. Это басни для дурачков, риэлтор не может работать бесплатно. Желательно, чтобы комиссия агентства (разница между тем, что заплатит покупатель и что получит продавец) была получена с ведома и согласия клиента. Все полномочия риэлтора в сделке производны от прав клиента.
Задача клиента — доверять риэлтору, но проверять его, требовать периодически отчет о том, что происходит. Если риэлтор ведет переговоры с продавцом или с покупателем, клиент вправе при них присутствовать и знать весь расклад — сколько получат стороны, сколько получит агент. Это справедливо.
Наталья Сафронова
Юрист корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Прежде всего хочется сказать, что простому гражданину не стоит самостоятельно приобретать квартиру, особенно на рынке вторичного жилья. Подводных камней так много, что проверить юридическую чистоту приобретаемой квартиры могут только специалисты по недвижимости.
Начинать проверку квартиры надо с документов, на основании которых собственник владеет правом на квартиру. Далее надо проверить, есть ли несовершеннолетние, нет ли временно снятых с регистрационного учета, нет ли мужчин призывного возраста, нет ли в квартире обременений, арестов, запретов. Еще: не внесен ли дом, в котором приобретается квартира, в список домов, подлежащих сносу, реконструкции или капитальному ремонту с выселением.
Надо узнать всю историю квартиры с момента постройки дома. Далее надо проверить самих собственников квартиры: не состоят ли они на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, не лишался и не ограничивался ли собственник дееспособности, не находится ли под попечительством, опекой, патронажем. Рядовому гражданину действительно сложно получить все эти данные, но большие серьезные компании давно и тщательно проводят проверки квартир и заключают сделки купли-продажи в соответствии с законодательством.
Олег Репченко
Руководитель аналитического центра «Индикатор рынка недвижимости»:
— Первый вариант. Чтобы избежать ошибок при сделках с недвижимостью, я бы посоветовал приходить со своим юристом. Он поможет правильно заключить договор и учесть все ваши интересы. Тонкостей при сделках с недвижимостью может быть очень много, и только юрист поможет в них разобраться.
Второй вариант — доверие к бренду. Это заключение типового договора с крупным агентством, заслуживающим доверия. Например, вы покупаете квартиру у ДСК-1 или столичного ДИПСа. Они со всеми заключают типовой договор, но квартиры у них покупают тысячи человек. Речь идет о компаниях, которые 10 лет строили в Москве и обладают определенным доверием.
Даниил Балашов
Юрист:
— Перед составлением договора попросите предоставить учредительные документы компании: свидетельство о регистрации, устав, налоговое свидетельство. Из них выпишите государственный регистрационный номер, адрес организации и индивидуальный номер налогоплательщика. Все это может пригодиться в случае негативного развития отношений.
Если вы не согласны с некоторыми положениями договора, то их следует либо исключить, либо переформулировать. Можно составить протокол разногласий, в котором указаны старая и новая редакции пунктов договора. После составления протокола не забудьте указать в договоре, что он подписывается с учетом протокола. В тексте договора допускаются лишь небольшие исправления и дополнения, написанные от руки. Они должны быть заверены подписями сторон и печатью организации-риэлтора.
Вместе с договором могут быть составлены и другие документы. Наиболее распространенные из них — акт передачи документов, подтверждающих право собственности на вашу жилую площадь, обязательство выплатить вознаграждение риэлтору, поручение на организацию продажи или покупки, заявка на поиск жилой площади.
Избегайте пунктов, обязывающих вас в любом случае продать или купить жилую площадь. Договор следует заключать на небольшой срок. Вполне хватит нескольких месяцев — ситуация на рынке недвижимости сегодня меняется стремительно. В договоре должна быть предусмотрена возможность его пролонгации, внесения изменений и дополнений по письменному соглашению сторон. Заключая договор, необходимо продумать порядок его расторжения, в том числе и досрочного, по инициативе одной из сторон. Для этого нужно включить пункт, предусматривающий письменное уведомление стороны о желании досрочно расторгнуть договор за определенное время. Также договор может быть расторгнут в случае невыполнения стороной своих обязанностей.
