В Москве управдома выбирают не по-товарищески

    Новый Жилищный кодекс, по замыслу его разработчиков, должен побудить жильцов проявлять большую заботу о собственном доме. Сейчас в Москве в роли управляющих структур выступают преимущественно дирекции единого заказчика (ДЭЗы), которые по собственному усмотрению выбирают подрядные организации. Доля товариществ собственников жилья (ТСЖ), самостоятельно определяющих судьбу своих жилищ, и по сей день остается почти незаметной - 0,1% от общего количества домов. К 1 марта 2006 года, то есть через год после вступления ЖК в силу, люди должны, наконец, определиться с формой объединения для выбора компании-управдома. Однако рынок жилищно-коммунальных услуг в Москве находится в зачаточном состоянии, поэтому в жизни подавляющего числа людей мало что изменится. А большинство жителей вообще ничего не знают о готовящихся нововведениях.

Три способа объединения жильцов

    Жилищный кодекс предусматривает три варианта самоорганизации жильцов, которая в марте будущего года должна приобрести массовый характер. Два из них уже существуют - это ТСЖ, которые, являясь юридическими лицами, или самостоятельно выбирают подрядчика на оказание услуг по эксплуатации дома, или делегируют полномочия управляющей компании. Кодекс добавляет еще одну форму объединения - управление дома собственниками без образования юридического лица. Выбор способа управления зависит от самих жильцов, их способности и желания содержать жилище. Для того, чтобы самим организовать эксплуатацию дома нужно иметь хотя бы общее представление о его технических параметрах и технологии ремонта. Наиболее простой, но и самый затратный вариант - передать весь комплекс работ управляющей компании за 30-40% комиссионных.

    "Оптимальным является вариант ТСЖ, когда жители структурируются, выбирают по конкурсу управляющую компанию, и находятся в курсе ее деятельности, - считает депутат Московской городской думы Дмитрий Катаев, курирующий вопросы управления многоквартирными домами, - В любом случае нужно выбирать такую компанию, которая уже имеет опыт управления".

    По словам депутата, сейчас взаимоотношения управляющих и собственников жилья осложняются тем, что жильцы недостаточно четко знают свои права и обязанности. Чтобы сделать правила игры более прозрачными, чиновники планируют разработать типовой договор. "Имея на руках эту форму, юридически неподготовленным гражданам будет легче ориентироваться в новых условиях", - говорит Д. Катаев.

Социальное неравенство

    При объединении жители неизбежно столкнутся с проблемой неоднородности, как социального состава дома, так и формы собственности на жилье. В Жилищном кодексе предлагаются варианты примирения владельцев и нанимателей квартир, хотя полного равенства между ними все равно не будет.

    Разница заключается в том, что собственники смогут голосовать по всем вопросам сами, а за людей, которые проживают по договорам найма, принимать решение будет специальный орган власти, представляющий интересы города (поскольку именно город является собственником данного жилья). При этом вес голоса пропорционален не количеству, а площади муниципальных квартир.

    Еще более серьезная проблема, как определить единую для всех жильцов плату за услуги. "Я думаю, что законодательно решить эту проблему не удастся, - полагает Д. Катаев. - Мы не можем заставить бабушку-пенсионерку платить за обслуживание столько, сколько платит менеджер, а человеку с высокими доходами не можем приказать содержать старушку".

    В перспективе социальный состав домов будет выравниваться путем естественного отбора: постепенно жильцы с разным уровнем доходов будут селиться в различных по классу типах домов.

Жильцы больше двух не собираются

     Сами жильцы пока не проявляют интереса к формированию товариществ, а большинство просто не в курсе грядущих перемен. "Я не могу заставить собраться жильцов своего подъезда, - сетует председатель комиссии Московской городской думы по жилищной политике и жилищно-коммунальной реформе Геннадий Лобок, - Ремонт подъездов и подвалов у нас ведут какие-то непонятные организации. Через два года придется все ремонтировать заново. Я говорю соседям, что готов сам все организовать, нанять подрядчиков - от них требуется только собраться и обсудить. Но никому нет дела. При этом никто не задумывается, что через несколько лет все недоделки придется исправлять уже за собственные деньги".

    Если жители дома так и не определятся с формой управления, решение за них примет районная управа или префектура, к которой относится дом. Выбор местных органов власти предугадать несложно.

    "Скорее всего, они отдадут предпочтение тем же ДЕЗам, как наиболее близким по организационной форме, - полагает Д. Катаев, - То есть в технологии управления все останется как есть". Депутат говорит, что столичные власти планируют разъяснить суть нововведений, выпустив специальные методические пособия с описанием норм законодательства, правил проведения собраний, оформления документов. Но в действенность методичек мало, кто верит.

Символическая плата

    Частные управляющие компании сегодня активно работают только в секторе элитного жилья. Застройщики таких домов нередко создают в своей структуре эксплуатирующие организации и передают им построенный дом. Обитатели типового жилья по-прежнему предпочитают иметь дело с ДЭЗами, поскольку расценки у них ниже, как минимум на 10-20%.

    Численность крупных негосударственных организаций, оказывающих комплексные услуги, в Москве не превышает 10-15. Размер платы независимо от класса дома оговаривается индивидуально и зависит от многих факторов, в частности, технического состояния инженерных сетей, количества лифтов и пр. "По итогам обследования дома составляется сметная стоимость работ. Эта цифра делится на количество квадратных метров общей площади и получается цена обслуживания одного квадратного метра", - поясняет директор компании по эксплуатации зданий "Управдом" Евгения Юнисова.

    Поскольку тарифы зависят от площади здания, услуги управляющей компании выгоднее для жильцов больших домов. "За одни и те же услуги тарифы для жителей, условно говоря, 16- и 5-этажного домов могут различаться в разы", - говорит Е.Юнисова.

    Так, для 17-этажного панельного дома площадью 22 тыс. кв. м пакет, включающий поддержку исправности инженерии, лифтов, сантехники и электрики, текущий ремонт подъездов, наладку телевидения, телефонии и интернет, а также предоставление услуги экстренной аварийной службы, обойдется в 13-15 рублей с 1 кв. м. А квадратный метр аналогичного обслуживания в 9-этажке будет стоить 24-27 рублей. Стоит учитывать, что жилищно-коммунальные услуги оплачиваются отдельно и в эту сумму не входят. Представители частных компаний отмечают, что расценки свыше 20 рублей за кв. м. неподъемны для жильцов типовых домов, поэтому среди заказов управляющих компаний редко оказывается жилье площадью менее 10 тыс. кв. м. постройки 70-х годов и старше. Полный пакет услуг в элитных домах, начиная от контроля за состоянием сетей и заканчивая круглосуточным дежурством охраны, обходится в сумму от $1 за кв. м в месяц, а жителям домов, состоящих из 12-16 квартир - от $3 в месяц.

    Предельная стоимость работ ДЭЗов устанавливается правительством Москвы. Так, замена сантехприборов и арматуры стоит 412-830 руб. в зависимости от конкретного предмета, устранение засоров в сантехнике - 107,1 руб., электромонтажные работы - 34-45 руб., замена дверного замка - 145 руб., а дверных полотен - 409,7 руб. В действительности, вызов сантехника или электрика оплачивается по договоренности с самим мастером.

Расценки, установленные правительством, распространяются и на частные компании, но те им следуют далеко не всегда.

    "Муниципальные организации могут зарабатывать при установленных тарифах, поскольку их дотирует городской бюджет на обслуживание граждан льготных категорий, жильцов муниципальных квартир и собственников единственного жилья, - говорит Е. Юнисова. - Частные компании имеют право на эти дотации наравне с ДЭЗами, но на практике их не получаю".

     Эксперты отмечают, что при нынешних низких расценках на содержание домов частный бизнес вряд ли активно пойдет в эту сферу. "Отсутствие полной оплаты не способствует созданию конкурентной среды. Частники вряд ли согласятся работать себе в убыток, ожидая выплаты дотаций", - считает депутат Государственной думы

Галина Хованская, ИА "Интерфакс"