ЖЕРТВА С ДИСКОНТОМ

   У банков и ломбардов много общего. И те и другие берут в залог имущество, выдают кредиты, назначают процентные ставки за пользование их деньгами. Разница лишь в предмете залога: в ломбарды люди несут ювелирные украшения, столовое серебро и дорогие шубы, а в банках предпочитают закладывать квартиры, машины, пакеты акций и загородные дома.  Можно ли повысить обеспечение кредита, увеличить его размер, получить некие льготы от банка, если потенциальный заемщик решит "на полную катушку"  использовать свои активы при покупке квартиры?

   В поисках банков, кредитующих граждан под залог дорогого имущества, сотрудники портала Realestate.ru опросили по телефону 300 банков, вошедших в список агентства Интерфакс. При этом мы информировали банковских работников, что желали бы использовать возможность заложить имеющуюся квартиру, земельный участок, пакет акций российских "голубых фишек", а также дорогие машины. Цель - увеличить размер кредита, поскольку планировалось приобрести элитарную квартиру в столице. Выяснилось, что лояльно относятся к подобным клиентским предпочтениям в Москве всего 11 банков.

   "Мы проводили исследования региональных рынков и обнаружили, что у многих потенциальных клиентов нет денег на первоначальный взнос. Но почти у всех есть квартира в собственности, хотя бы у ближайших родственников",– рассуждает заместитель руководителя департамента розничного бизнеса Росбанка Елена Шилина. В результате исследований этот банк придумал продукт "Ипотечный ломбард". Из слов собеседницы портала понятно лишь то, что банк исходил из логичного предположения, что наличие у платежеспособных граждан жилья само по себе стимулирует их для улучшения жилищных условий. Для этого и предлагаются залоговые программы банков.

   Банки, предлагающие "залоговые" схемы кредитования, принимают следующие виды обеспечения кредита: квартиры, незавершенное строительство недвижимого имущества, транспортные средства, мерные слитки драгоценных металлов, государственные федеральные ценные бумаги, ценные бумаги субъектов РФ и муниципальных образований, кредитных организаций, долговые бумаги и акции корпоративных эмитентов, гарантии субъектов РФ и муниципальных образований. Самый обширный список у Сбербанка. Он включает все перечисленные пункты. Большинство же коммерческих банков предпочитают принимать в качестве залога только квартиры или, в крайнем случае, загородные дома.

КОММЕРЧЕСКИЕ БАНКИ ПРЕДПОЧИТАЮТ ПРИНИМАТЬ В ЗАЛОГ В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ КВАРТИРЫ ИЛИ ЗАГОРОДНЫЕ ДОМА

   Однако что попало в залог банк не возьмет: имеющаяся жилплощадь должна отвечать хотя бы минимуму стандартных требований, список которых дополняется индивидуальными пожеланиями банков.

   Движимое имущество, ценные бумаги и драгметаллы в большинстве банков клиенту предложат заложить в рамках других – чаще всего потребительских – программ, т.е. под другие проценты (от 11% в долларах и 15% в рублях) и сроки (до 2-3 лет) или потребуют поручительство физических лиц. Только в Росевробанке корреспонденту портала сказали, что различные виды залога оформят в рамках одной кредитной программы. Однако, вдогонку добавили, что "документы по ним кредитный комитет рассматривает отдельно".

   Что же важнее, справка о доходах (форма №2 справки о налоге о доходах физического лица из налоговой инспекции) или документ о владении движимым и недвижимым имуществом?

   "Уровень нашей процентной ставки зависит в основном от метода подтверждения доходов и их стабильности - так как мы считаем эти показатели основным индикатором риска по кредиту", - отвечает Елена Шилина из Росбанка. Специалисты Международного Московского банка также сообщили, что официальная, или "белая" зарплата станет гарантией наибольшей суммы кредита и наименьших ставок. Так, со справой 2-НДФЛ по программе ММБ клиент может получить заем под 9,9% годовых, а со справкой по форме банка – под 10,9%. Причем сумма кредита будет возрастать в зависимости от совокупного дохода заемщиков. Но, как ни странно, обеспеченность клиента скорее уменьшает, чем увеличивает его потенциальные возможности. Рассчитывать на получение в банке большего кредита, ориентируясь на оценочную стоимость закладываемой недвижимости, не стоит. Банки осмотрительно вписывают в кредитный договор пункт, по которому клиент может получить максимум недостающих для приобретения новой (или еще одной) квартиры средств  от 50% стоимости квартиры, как в "Московском ипотечном агентстве", и до 90%, как в Газпромбанке.

   На послабление по стандартной ипотеке заемщику тоже рассчитывать не стоит, даже если он просто задекларирует и подтвердит документально наличие недешевой машины, ценных бумаг или дачи, банкиры отвечают отрицательно. "Положительное решение Банка о выдаче кредита, на самом деле, зависит от других факторов: возраста, гражданства, от соотношения уровня доходов и обязательств(иными словами, другие кредиты), а при их наличии от первоначального взноса в необходимом размере; от соответствия приобретаемого жилья требованиям банка, выставляемым к предмету залога и т.п.", - подчеркивает главный специалист отдела продуктов ипотечного кредитования банка "Уралсиб" Гульнара Гайнуллина.

   В общем, если у клиента есть очень дорогой автомобиль, но доходы недостаточны для получения кредита в желаемом размере, то банк не предоставит кредит.

УРОВЕНЬ ПРОЦЕНТНОЙ СТАВКИ ЗАВИСИТ ОТ МЕТОДА ПОДТВЕРЖДЕНИЯ ДОХОДОВ И ИХ СТАБИЛЬНОСТИ

   Несмотря на то, что залоговые кредитные программы отличаются друг от друга, их процентные ставки сопоставимы со стандартной ипотекой (11-19% в рублях и 9,9-14% - в валюте). Сроки – от 3 до 30 лет.  Хватило бы сил, о чем ясно выразился  в интервью порталу экономист Михаил Делягин: "Психологический груз от такого кредита просто чудовищен". Добавим, что возможность досрочного погашения задолженности все же предусмотрена банками – от 4 до 12 месяцев.

   С первоначальным взносом сложнее: банки либо предложат вам внести деньги (от 10% до 30% от оценочной стоимости залога), либо посредством альтернативной сделки продать имеющуюся недвижимость, и вырученные деньги оформить как первоначальный взнос, как это делают в Delta Credit. Но и в этом случае сумма кредита будет ограничена размером официального дохода.

   На поверку банки оказались довольно привередливыми и осторожными "ломбардами". И если квартиры и загородные дома стали привычными для кредитных организаций, то автомобилям, ценным бумагам и слиткам драгметаллов с трудом удается вписаться в "стандартизированный залоговый продукт", что делает их лишней жертвой на алтарь ипотечного кредитования.

Тысяча Советов о Жилье - ТСЖ.ру