ИПОТЕЧНАЯ ЭСТАФЕТА: БЕГУТ ВСЕ!

   Последний год ипотечный рынок в России наращивает новые программы кредитования с не меньшей скоростью, чем президент Путин произносит вслух слово «ипотека». И хотя до сих пор из «правительственных лож» раздаются голоса о недоступности кредитов, о высоких процентах, а пресса по инерции вторит этому, кивая на Запад, условия жилищного кредитования у нас уже принципиально не отличаются от западных.

Далеко ли до запада

   Обладая «белой» зарплатой, российский заемщик сегодня может реально рассчитывать на процентную ставку от 9% в валюте и от 10,5% в рублях. Для «серых» клиентов проценты чуть повыше — от 11% в валюте и от 12% в рублях. В Европе и США сейчас средние ипотечные ставки не превышают 8% годовых. Во Франции, Италии, Норвегии, Швеции, Дании и Нидерландах кредиты выдаются под 5%, в Великобритании, США и Германии — под 6%, в Испании, Швейцарии и Финляндии — под 3,5%. Но такое благоденствие здесь царило не всегда. На протяжении двух последних десятилетий процентные ставки во многих странах снизились с уровня 14–18% годовых. «Кроме того, давайте посмотрим, какая у нас эффективная ставка, — предлагает председатель совета директоров банка “Дельтакредит” Игорь Кузин. — В прошлом году средняя процентная ставка в рублях была 14%, инфляция — 11%. То есть реальная эффективная ставка — 3%. При этом уровень доходов населения в среднем вырос на 14%. В Европе средняя ставка — 5%, но у них инфляция 2%. Поэтому эффективная ставка — те же 3%».

   Более того, ставка по ипотечным кредитам в России фактически тает на глазах. Даже АИЖК с 1 июля опустило планку до 11,5%, а на этого игрока, как правило, равняются остальные. Кредиты в валюте также дешевеют: по сравнению с первым кварталом 2005 года снижение в среднем по рынку составило 1,53% для заемщиков с «серым» доходом и 1,85% для «белых» клиентов (данные Международной академии ипотеки и недвижимости).

   Сроки кредитования у нас тоже вполне западные: доля долгосрочных кредитов (20 лет и более) составляет почти 70% от всех ипотечных программ. При этом максимально возможные суммы займов растут с русским размахом. Некоторые кредиторы вообще не указывают предельной суммы, поскольку, как говорят ипотечные брокеры, банк всегда пойдет навстречу в случае необходимости увеличить размер кредита, если уверен в платежеспособности заемщика. «Все больше наших клиентов — покупателей дорогого эксклюзивного жилья сегодня пользуются ипотекой, — утверждает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. — Они пришли наконец к мысли, что свои деньги стоят дороже, чем банковские. Раньше, когда наш клиент хотел взять кредит, у нас возникали проблемы с тем, чтобы найти кредитора, который выдаст ссуду на один-два миллиона долларов. Но сейчас это уже нормальная практика: мы наконец получили свой “приват-банкинг”. Если в четвертом квартале 2005 года кредиты более 500 тысяч долларов брали всего 5% заемщиков, то сегодня полумиллионные суммы по популярности делят первое место с кредитами в 200–300 тысяч долларов».

   Ипотека существенно расширила свои границы и в других направлениях. Так, в два раза увеличилось количество банков, кредитующих покупку загородных домов. Примерно в такой же пропорции выросло число предлагающих ломбардное кредитование (выдачу ссуд под залог уже имеющейся недвижимости).

   Активизации рынка отчасти способствует масштабный правительственный «пиар»: с тех пор как ипотека стала частью национального проекта «Доступное жилье», а президент дал отмашку на ежегодный миллион кредитов, свою благожелательность власти подтвердили рядом конкретных действий. Был увеличен размер уставного капитала АИЖК и объем государственных гарантий, приняты долгожданные поправки к Закону об ипотеке, которые закрепили права банков как залогодержателей. С другой стороны, на популяризации жилищного кредитования сказалась и ситуация на внутрибанковском рынке. «Мне кажется, приходит наконец понимание, что розничный бизнес — это будущее банковской системы, — рассуждает Игорь Кузин. — А основным видом розничного кредитования является именно жилищное».

Аукцион «кто ниже»
 
   Благоприятные обстоятельства привлекли к ипотеке большинство розничных банков. Начавшаяся конкуренция в считанные месяцы превратилась в своеобразную и пока выгодную для потребителя «гонку вооружений». Начиная с января 2006 года почти еженедельно представлеятся несколько овых продуктов: банки один за другим объявляют о снижении ставок, комиссий и т. п. Событием сезона стало уменьшение первоначального взноса. До апреля 2006 года его размер таял, как правило, в диапазоне от 30 до 20%. Но решение Банка Москвы о проведении трехмесячной летней акции «Ипотека без первоначального взноса» вызвало настоящий фурор. Большинство участников рынка отнеслись к ней скептически, назвав эксперимент демпингом и рискованным шагом. Уже за первый летний месяц количество поданных в банк заявок на ипотечные кредиты увеличилось в четыре раза, а число обращений — в 10 раз. Негативное отношение к эксперименту не помешало Национальному резервному банку с 1 июля последовать примеру Банка Москвы — в течение двух оставшихся летних месяцев. А в июле «ВТБ — розничные услуги» пошел на беспрецедентный шаг: объявил об окончательном упразднении первоначального взноса при покупке квартиры на вторичном рынке.

   Помимо таких радикальных вариантов на рынке предлагаются программы, которые позволяют заемщику выплатить первоначальный взнос через полгода или год после получения кредита. Некоторые ипотечные банки (Городской ипотечный банк, «Дельтакредит», Абсолют-банк и др.) предлагают заемщику оформить сразу два кредита: ипотечный и потребительский в размере тех самых 20–30% от стоимости жилья. Правда, потребительский кредит выдается, как правило, под залог уже имеющейся недвижимости и на короткий период (год-два).

Банковская эстафета

    «Фактически на сегодняшний день многие банки конкурируют за небольшое число клиентов», — характеризует ситуацию на рынке председатель правления Райффайзенбанка Йохан Йонах. В таких условиях лояльное отношение к заемщику становится правилом хорошего тона для кредитора. Справка 2−НДФЛ на всю зарплату желательна, но не обязательна. Часть зарплаты можно подтвердить либо справкой по банковскому образцу с печатью главного бухгалтера, либо просто бумагой в вольной форме за подписью руководителя. Есть и такие (Росбанк, Русский ипотечный банк), кто удовлетворяется устным подтверждением от работодателя, полученным по телефону, или анализом зарплат в той отрасли, где работает заемщик.

   Более щепетильно банки относятся к стабильности заработка: они по-прежнему не очень охотно выдают займы людям вольных профессий — фрилансерам, адвокатам, художникам и т. п. А вот от частных предпринимателей и владельцев собственного бизнеса кредиторы так, как раньше, не отказываются.

   Остальные требования к заемщикам также минимальны и порой носят откровенно формальный характер. Так, запросив наличие московской регистрации, банк зачастую удовлетворяется справкой из серии «прописка за один день». Многие кредиторы московскую регистрацию не запрашивают вовсе. Обязательное наличие поручителей тоже отошло в прошлое. Стаж на последнем месте работы — от трех месяцев до полугода: дольше почти никто не требует.

   Более того, в своей лояльности наши кредиторы перешли все мыслимые в цивилизованных странах границы: они готовы становиться, по сути, соучастниками клиентов в укрывательстве от налогов. Речь идет о сделках с квартирами, находящимися в собственности продавцов менее трех лет. При продаже такой недвижимости, если ее цена превышает миллион рублей, продавец не имеет права на налоговый вычет. Соответственно, в договорах купли-продажи указывается, как правило, заниженная стоимость жилья. По данным президента МАИН Татьяны Никитиной, квартиры, находящие в собственности менее трех лет, составляют примерно 43–45% от всего предложения на рынке. Еще год назад этот сегмент недвижимости оставался фактически вне ипотеки, так как банки настаивали на указании в договоре полной суммы сделки. Но сейчас, по данным компании «Фосборн Хоум», уже около 15% банков позволяют занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи, а многие рассматривают такую возможность. «В ситуации дефицита жилья, которую мы сейчас наблюдаем на столичном рынке, и покупатели, и банки вынуждены идти на поводу у продавцов квартир, — поясняет заместитель председателя совета директоров по развитию компании “Фосборн Хоум” Василий Белов. — Даже несмотря на то, что риски клиентов и кредиторов при совершении сделки по этой ‘серой’ схеме существенно возрастают». Если финансовый институт соглашается на нее, то в кредитном договоре, как правило, указываются две суммы: заниженная цена квартиры и средства, которые идут «на неотделимые улучшения» жилплощади (например, на ее ремонт или перепланировку). Ведь законодательство не запрещает банку выдавать ссуду, размер которой превышает стоимость приобретаемого за счет заемных средств объекта.

   Некоторые кредиторы делают такую уступку безвозмездно: Москоммерцбанк, Абсолют-банк, «Внешторгбанк — розничные услуги». Кое-кто — за дополнительную мзду. Так, в Росевробанке при покупке квартиры с заниженной стоимостью ужесточаются условия кредитования: процентная ставка повышается, а сумма первого взноса должна быть не менее 30%. По сведениям из неофициальных источников, «Сосьете Женераль Восток», Городской ипотечный банк и Русский ипотечный банк, соглашаясь на занижение цены квартиры, повышают комиссии за выдачу кредита. Кроме того, в некоторых кредитных организациях практикуется полумера: потребителю разрешают указать в кредитном договоре не стоимость приобретаемой квартиры, а сумму кредита. Такой выход из ситуации предложили, например, в Райффайзенбанке, Росбанке, «ДельтаКредите».

   Еще прошлой осенью на тему рефинансирования (перекредитования) заемщиков лишь немногие кредиторы соглашались говорить открыто. Как неофициально пояснили тогда представители ВТБ, «это делают все, но оповещать об этом вслух не принято». Сейчас «об этом» не только говорят вслух, но и устраивают презентации программ рефинансирования. Первым официально о введении такой программы объявил Райффайзенбанк. Потом она появилась и у Международного Московского банка, банка «КИТ Финанс», Внешторгбанка 24, Национальной ипотечной компании. Возможность рефинансировать кредит по другим ставкам позволяет заемщику чувствовать себя более уверенно. Например, взять кредит под ставку с плавающим процентом или воспользоваться валютным займом. В случае изменений конъюнктуры рынка у него всегда будет возможность уйти на другую программу.

Проблемная зона 

   Наименее охваченным сетью кредитования остается рынок новостроек. Здесь карты и банкам и заемщикам попутал пресловутый 214−й федеральный закон (о долевом участии в строительстве), предусмотревший солидарную ответственность кредитора и застройщика перед покупателем квартиры. После вступления закона в силу в апреле 2005 года почти все банки ушли от кредитования новостроек. Однако, по данным риэлтеров, спрос на ипотеку новостроек уже давно превышает спрос на кредитование вторички. Поэтому, несмотря на возмущение «серыми» схемами, все больше кредиторов налаживают сотрудничество с застройщиками по кредитованию их объектов — по тем самым схемам предварительных договоров купли-продажи или по вексельным схемам. Подобные соглашения заключили, в частности, Росбанк, Райффайзенбанк, Международный Московский банк, «Петрокоммерц», Импэксбанк.

   Однако выбор у заемщика при этом ограничен — как по программам кредитования, так и по квартирам. Если обобщать, то сегодня у человека, нацеленного на ипотечную покупку новостройки, есть три пути. Первый — подыскать что-то подходящее у тех девелоперов, которые имеют договоренности о кредитовании с каким-либо банком. Но не факт, что этот банк предложит приемлемые условия. Второй путь — воспользоваться так называемой ломбардной программой. Их предлагают, в частности, Московский кредитный банк, Городской ипотечный банк, «ДельтаКредит», Росбанк, Банк жилищного финансирования и другие. Но для этого нужно иметь в собственности недвижимость, причем не самую дешевую. Большинство ломбардных программ предполагают выдачу кредита в размере 70–80% стоимости объекта залога. То есть, чтобы получить сумму в размере хотя бы 100 тысяч долларов, нужно владеть недвижимостью стоимостью не менее 125 тысяч долларов. И наконец, третий способ — пойти в Сбербанк. Здесь нет никаких ограничений по объектам и даже нет разницы между процентной ставкой на кредитование вторичного и нового жилья. Но местное «прокрустово ложе» — требование официально подтвержденного дохода и поручительство лиц с подтвержденным доходом.

Кредит взамен квартиры

   Итак, с одной стороны, число выдаваемых кредитов растет. С другой стороны, неуклонно увеличивается и количество заемщиков, которые, получив одобрение от банка на кредит, так и не приходят за деньгами. По данным разных банков, доля несостоявшихся клиентов сегодня составляет от 40 до 70% от общего числа одобренных заемщиков. «Клиент, даже имея на руках положительное решение банка, не всегда может найти подходящее жилье, — поясняет исполняющий обязанности президента Национальной ипотечной компании Сергей Постнов. — Если продается жилье и на него есть покупатели, причем один из них “ипотечник”, то в этой очереди он всегда последний. Ведь продавцу не имеет смысла ждать две недели, пока сделку одобрят кредитор и страховая компания — за это время квартира вырастет в цене». Выход из этой ситуации ищут и риэлтеры. «По ипотеке мы работаем с банками на базе партнерского соглашения, — говорит директор департамента риэлтерских услуг компании “БЕСТ-Недвижимость” Лариса Патлух. — По нему банки обязуются в течение одного-трех дней рассматривать заявку заемщика и приоритетно документы по объекту. А накопленный опыт работы позволяет ипотечным риэлтерам приносить в банк максимально полный пакет документов, чтобы банкиры и страховщики могли рассмотреть обращение действительно быстро».

   Таким образом, российский ипотечный рынок сегодня развивается по замкнутому кругу. Механизм стимулирования ипотеки отлично отлажен. Неофициальный источник в ВТБ 24 рассказал, что решение об отмене первоначального взноса было принято руководством банка через два дня, после того как президент РФ произнес речь о недостаточной доступности жилищных кредитов. Рынок ипотеки прогибается под потребителя, и пока это дает позитивный эффект: те, кто раньше просто не думал о покупке, сегодня могут это легко сделать. Но то лишь временная эйфория. Массовый приход на рынок жилья ипотечных заемщиков порождает увеличение спроса. А неподкрепленный адекватным ростом предложения спрос, в свою очередь, дает неизбежный эффект — рост цен.

   Насколько близко мы подошли к этому этапу — началу влияния ипотеки на цены? Здесь мнения экспертов расходятся. «Доля ипотечных сделок на рынке недвижимости составляет всего 5–8%, — утверждает президент Московской ассоциации риэлтеров Анна Лупашко. — Это слишком мало, чтобы стимулировать рост стоимости жилья». Игорь Кузин на это возражает, что реальная доля кредитных покупок жилья наверняка больше, потому что в официальную статистику не попадают, например, жилищные кредиты Сбербанка. Кроме того, либерализация условий поощряет все большее число людей брать кредиты — пока еще есть что покупать. Данные Банка Москвы об увеличившемся в разы потоке заявок дают тому яркое подтверждение. По данным лидеров ипотечного рынка, поток заявок множится с каждым месяцем. Если с ожидаемым эффектом сработают все запущенные сегодня программы с пониженным первоначальным взносом или его отсутствием, осенью, в сезон традиционного оживления, приток желающих взять кредит может вырасти в несколько раз. «Это самый настоящий демпинг, — возмущается генеральный директор компании “Миэль-брокеридж” Наталья Кирпиченко. — В результате серии подобных понижений мы получим осенью массовый приток ипотечных заемщиков. И тогда цены снова рванут вверх». Пример такого эффекта дает и западный опыт. Поэтому вполне вероятно, что, увеличивая доступность кредитов сегодня, банки вносят лепту в создание еще более недоступного рынка жилья завтра.

Анна Шехова
"D`"9 (12), 4 сентября 2006 

Тысяча Советов о Жилье - ТСЖ.ру